Inapoi la lista selectata

CUPRINS

C U P R I N S

 

Despre autori

7

Capitolul 1.  Aspecte generale ale evaluării bunurilor imobiliare

8

1.1.   Bunurile imobiliare şi drepturile de proprietate asupra lor

10

1.2.   Esenţa procesului de evaluare şi valoarea de piaţă

11

1.3.   Cadrul juridic al activităţii de evaluare a bunurilor imobiliare

în  Republica Moldova

12

1.4.   Cadrul juridic al activităţii de evaluare a bunurilor imobiliare

în Republica Moldova

13

Capitolul 2.  Principiile de evaluare

14

2.1.   Principii ce reflectă atitudinea utilizatorului

14

2.2.   Principii ce ţin de relaţiile între părţile componente ale

proprietăţii imobiliare

15

2.3.   Principii ce reflectă atitudinea pieţei

15

2.4.   Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări

16

Capitolul 3.  Procesul de evaluare

17

Capitolul 4.  Scopurile evaluării şi tipurile de valori

21

Capitolul 5.  Clasificarea bunurilor imobiliare

24

Capitolul 6.  Factorii de influenţă asupra valorii bunului imobiliar

28

Capitolul 7.  Metodele de analiză a pieţei imobiliare

32

Capitolul 8.  Inspectarea şi descrierea bunurilor imobiliare

35

8.1.   Inspectarea bunului imobiliar

35

8.2.   Descrierea obiectului evaluării

36

Capitolul 9.  Metode matematice în evaluare

40

9.1.   Bazele teoriei de actualizare a cheltuielilor diferitor perioade

40

9.2.   Şase funcţii ale ratei compuse a dobânzii

44

Capitolul 10.  Metodele de evaluare a terenurilor

52

Capitolul 11.  Determinarea valorii bunurilor imobiliare prin

metoda costului

57

11.1.   Regulile generale de aplicare a metodei costului

57

11.2.   Estimarea valorii terenului

60

11.3.   Estimarea valorii construcţiei noi

60

11.4.   Structura costului de construcţie

62

11.5.   Estimarea deprecierii

65

11.5.1.   Uzura fizică

66

11.5.2.   Estimarea deprecierii funcţionale şi deprecierii economice

70

Capitolul 12.  Metoda vânzărilor comparabile

74

12.1.    Etapele de aplicare a metodei vânzărilor comparabile

74

12.2.    Criteriile de selectare a bunurilor imobiliare similare şi

elementelor de comparaţie

75

12.3.   Metodele şi etapele de estimare a ajustărilor

78

Capitolul 13.  Metoda venitului

82

13.1.   Estimarea venitului operaţional net

83

13.2.   Metoda capitalizării directe

88

13.3.   Criteriile de selectare a bunurilor imobiliare similare şi

elementelor de comparaţie

90

13.3.1.   Rata de actualizare

92

13.3.2.   Venitul de la vânzarea bunului imobiliar (Reversie)

94

Capitolul 14.  Reconcilierea valorilor estimate

96

Capitolul 15.  Raportul de evaluare

99

Bibliografie

101

Anexa 1.  Legislaţia Republicii Moldova în domeniul de evaluare

a bunurilor imobiliare

104

Anexa 2.   Scopurile evaluării şi bazele de evaluare recomandate

107

Anexa 3.  Tabele financiare

108

Tabelul 1.   Valoarea viitoare a unităţii

109

Tabelul 2.   Valoarea prezentă a unităţii

111

Tabelul 3.   Valoarea prezentă a anuităţii

113

Tabelul 4.   Valoarea viitoare a anuităţii

115

Tabelul 5.   Rata de amortizare a unităţii

117

Tabelul 6.   Factorul fondului de compensare

119

Anexa 4.  Deducerile orientative pentru uzura construcţiilor

121

Anexa 5.  Conţinutul recomandat al raportului de evaluare

122

Anexa 6.  Dicţionar de termeni de evaluare român-rus-englez

126

С о д е р ж а н и е

 

Об авторах

132

Введение

133

Глава 1.   Основные положения оценки объектов

недвижимого имущества

135

1.1.   Объект недвижимого имущества и права собственности

136

1.2.   Рыночная стоимость и процесс оценки

137

1.3.   Юридическая среда оценочной деятельности

в Республике Молдова

138

Глава 2.  Принципы оценки

140

2.1.   Позиция, отражающая точку зрения пользователя

140

2.2.   Позиция, связанная с взаимоотношением компонентов

объекта

141

2.3.   Позиция, отражающая точку зрения рынка

142

2.4.   Позиция, отражающая принцип наилучшего и

наиболее эффективного использования

143

Глава 3.  Процесс оценки

144

Глава 4.  Виды стоимости и цели выполнения оценки

149

Глава 5.  Классификация объектов недвижимого имущества

153

Глава 6.  Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

158

Глава 7.  Методы анализа рынка недвижимости

162

Глава 8.  Осмотр и описание объекта недвижимого имущества

165

8.1.   Осмотр объекта оценки

165

8.2.   Описание объекта оценки

166

Глава 9.  Математический инструментарий оценки

171

9.1.   Основы теории приведения разновременных затрат

171

9.2.   Шесть функций сложного процента

175

Глава 10.  Методы оценки земельных участков

183

Глава 11.  Затратный  метод  определения  стоимости  объектов

недвижимости

188

11.1.   Основные правила оценки с помощью затратного метода

188

11.2.   Определение стоимости земельного участка

191

11.3.   Определение стоимости нового строительства зданий и

сооружений

192

11.4   Структура стоимости строительства

193

11.5   Оценка износа

197

11.5.1.   Физический износ

198

11.5.2.   Определение функционального и экономического износа

203

Глава 12.  Метод сравнительного анализа продаж

207

12.1.   Этапы применения метода сравнительного анализа продаж

207

12.2.   Критерии определения объектов-аналогов и элементов

сравнения

208

12.3.   Методы и этапы выполнения корректировок

211

Глава 13.  Доходный метод

216

13.1.   Определение чистого операционного дохода

217

13.2.   Метод прямой капитализации

223

13.3.   Дисконтированные денежные потоки

226

13.3.1.   Ставка дисконтирования

227

13.3.2.   Доход от продажи объекта недвижимого имущества

(реверсия)

230

Глава 14.   Согласование результатов оценки

232

Глава 15.   Составление отчета об оценке

236

Список использованной литературы

238

Приложение 1.  Законодательство Молдовы в области оценки

объектов недвижимого имущества

241

Приложение 2.  Цели оценки и рекомендуемые виды стоимости

244

Приложение 3.  Финансовые таблицы

108

Таблица 1.   Будущая стоимость единицы

109

Таблица 2.   Текущая стоимость единицы

111

Таблица 3.   Текущая стоимость аннуитета

113

Таблица 4.   Будущая стоимость аннуитета

115

Таблица 5.   Взнос на амортизацию единицы

117

Таблица 6.   Фактор фонда возмещения

119

Приложение 4.  Ориентировочные скидки на износ строений

246

Приложение 5.  Рекомендуемое содержание отчета об оценке

247

Приложение 6.  Русско-румынско-английский словарь

оценочных терминов

250